Merhaba, Ben Kemal Soysal. Temmuz 2019’dan beri Hollanda’da yaşıyorum. Ev alıp kiraya verme ve vergi konusunda profesyönel değilim, ancak çok araştırdım ve alıp kiraya verdiğim bir dairem bulunuyor. Umarım bu yazı sizin için faydalı olur.
Hollanda’da kimler ev alıp kiraya verebilir ?
Hollanda’da ev alıp kiraya vermek için vatandaşlık, kalıcı oturum gibi şartlar bulunmuyor. Kendi sermayeniz veya mortgage ile ev alabilirsiniz.
Kendi sermayeniz için Hollanda bankacılık sistemi size “Nereden buldun?” sorusunu soruyor. Biz Turkiye’deki evimizi satıp onun parasını sermaye yapmış ve bankaya açıklamıştık.
Hollanda’da aldığınız kira vergiye tabi mi ?
Hollanda’da kiraladığınız ev vergiye tabi değil, ne box 1 ne box 3. Kaynak belastingdienst, linkten okuyabilirsiniz.
Kiraya vergi yok, peki alıp kiraya verdiğimiz eve hiç mi vergi yok ?
Kiraya vermek istediğimiz evi yukarıdaki belastingdiesnt linkinde açıklandığı gibi “box 3” e değer olarak kaydetmek zorundayız. Bunun üzerinden varlık vergisi veriyoruz.
Evi kiraladığınız durumlarda dahi ev sahibi olarak belediyeye ödemeniz gereken 400-500 euro gibi vergi bulunuyor.
Yüzde 30u olanlar için durum nedir?
%30u olanlara box 3 uygulanmıyor. Box 3 ün normal zamanlarda vergi muafiyet kişi başı 57.000 euro (eşinizle birlikte 114.000 euro).
Ancak zaten %30 dönemi ilk 5 yılda olduğu için genelde box 3 ün korumasının üzerinde varlık edinilemiyor.
Evi mortgage kullanarak almak istersem durum nedir ?
Bu noktada dikkat edilmesi gereken, investment mortgageların evin değerinin tamamını kapsamadığı ve faizlerinin kendi evini aldığın durumlara göre çok daha yüksek olması. Örnek link, şu anda %80-90 arası 30 yıllık %6 dan hesaplayalım.
%6 (Hollanda’da hep yıllık faiz konuşulur), çektiğimiz krediyi 30 yılda ana para + yüzde 140 faiz olarak ödemektir.
Aralık 2019 da %3.6 faiz ile alınan mortgage 30 yılda ana para + %70 faiz olarak ödenmektedir.
Mortgage , yatırımlık evin değerinin tamamına çıkmıyor, genel olarak kiraya verilecek ev %90 değerlenip, değerin %80-90 ına çıkıyor. %10 alım satım vergisini unutmayalım.
Bu sebeple kaba hesapla ev değerinin 3 te birini cebinizde götürmek gerekiyor.
Herhangi bir evi alıp kiraya verebiliyor muyuz ?
Hayır. Hollanda’da, özellikle popüler yerlerde kiraya verilecek evin tapu değerine alt sınır koymaya başlandı. Örneğin Eindhoven için WOZ (tapu değeri) 350.000 euro dan düşük olan evleri alip yasal olarak kiraya vermek yakın zamanda yasaklandı.
Benim kendi param var mortgage kullanmayacagim vergi ve hesaplamlari nasildir?
Bu durumda dikkat etmemiz gereken kısım box 3 varlık vergisi:
Hollanda da box 3 te her bir kişi için ilk 57.000 euro vergi muafiyeti bulunuyor. 2 kişi için 114.000 Euro.
Örnek 1: Büyük şehirde 350.000 euro WOZ değerli bir daire için yaklaşık senelik 4500 euro vergi çıkıyor. Tek kişiysen 5700 euro.
Ufak bir şehirde ufak bir daire WOZ degeri 200.000 euro ve partnerimle birlikteyim. Bu örnekte ise box 3 ün vergiden muaf kısmı önemli oluyor. 2 kişi için 114.000 Euro. Bu durumda ödenmesi gereken vergi yaklaşık yıllık 1600 Euro.
Örnek Ev Alıp Kiraya Verme Hesaplaması
Eindhoven da 350.000 euro tapu değerli bir apartman dairesi,
1- Alım satım vergisi % 10 : 35.000 euro
2- Mortgage advisor/ noter/ değerleme : ~ 4.000 euro
3- Mortgage max, ev değerinin %80i kadar çıkıyor: 66.500 euro mortgage ın üstünü tamamlıyoruz.
4- Totalde 105.000 euro kadar özsermayemiz olması gerekiyor.
283.000 mortgage ımızı erken kapatmazsak 30 yılda 680.000 euro olarak geri ödüyoruz.
Aylık giderler / ödemeleri nasıl?
1- Mortgage ödemesi : ~ 1900-2000 Euro
2- Aidat / sigorta / ev vergisi ortalama aylık 150-250 euro
3- Evi emlakçıyla kiralamak isterseniz, 1 kira bedeli ev sahibi ödüyor.
4- Box 3 de iyi haber, borcun çok olduğu için burada vergi yok.
5- Kira geliri tahminen 1400-1500 civarında.
Ekstra masraf olmayan durumlarda aylık olarak 600 euro ödemeye devam ediyoruz.
Lütfen yazının yazıldığı tarih için gerçekçi değerler vereceğini unutmayın. Mümkün olursa güncelleme olarak devam edeceğiz, ama bugünlük durum bu.